КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЛЕЮ БЕЗ НАЛЕЖНОГО ОФОРМЛЕННЯ. ОБЕРЕЖНО – Є РИЗИКИ
КОРИСТУВАННЯ ЗЕМЛЕЮ БЕЗ НАЛЕЖНОГО ОФОРМЛЕННЯ. ОБЕРЕЖНО – Є РИЗИКИ
Інколи, отримуючи індивідуально податкову консультацію, потрібно пильнувати відповідь, яку надає податкова. Чому? Тому що бувають випадки, коли у податковій консультації немає відповіді на поставлені питання або є відповідь, але вона не стосується поставленого питання. Цікава ситуація склалася із сплатою земельного податку за ділянки, права на які не оформлені. Податківці завжди дають відповідь на це з маленькою, але дуже важливою обмовкою.
Зразу ж приходить на думку таке:
«Оподаткування – це мистецтво обскубувати гусака так, щоб отримати максимум пір’я з мінімумом писку» – Жан Б. Кольбер (1619-1683) міністр фінансів Франції з 1665 р.
В чому ж суть питання?! Для прикладу розглянемо індивідуальну податкову консультацію ГУ ДПС у Харківській обл. від 09.11.2020 р. № 4619/ІПК/20-40-04-03-20. Питання підприємства стосувалося наявності обов’язку нараховувати та сплачувати земельний податок за умови, що земельні ділянки не відведені та кадастрові номери у Державному земельному кадастрі не зареєстровані.
Відповідаючи на це питання податківці повідомили, що обов’язок зі сплати податку виникає у власника нерухомості з моменту переоформлення ним права власності чи користування ділянкою, тобто з моменту державної реєстрації прав на ділянку. З цього випливає, що сплачувати податок за неоформлені ділянки не потрібно.
Але! Тут і з’являється важливе уточнення. Разом з тим фіскали повідомили, що використання земельних ділянок без належного оформлення прав є порушенням норм земельного законодавства.
НЮАНС. Між іншим податківці не можуть надавати якусь іншу відповідь щодо неоформлених прав. Тут також діє УПК № 602. З УПК № 602 слідує, що власники нерухомості до оформлення права на землю під нею земельний податок можуть не платити. І користуватися її висновками можуть всі платники податків.
Але, разом з цим податковою в ІПК також було звернуто увагу на те, що орган місцевого самоврядування може порушити питання про компенсацію завданої шкоди (ст. 1166, 1167 ЦКУ) землекористувачами (юридичними та фізичними особами), які використовують земельні ділянки без належним чином оформлених документів на право користування земельними ділянками, у формі неотриманої орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності.
Особливу увагу привертає посилання на можливість порушення питання про компенсацію завданої шкоди на підставі ст. 1167 ЦКУ. Мова йдеться про компенсацію завданої моральної шкоди.
У такому випадку завжди хочеться знайти схожі кейси у судовій практиці, оскільки цікаво, що то за шкода та який її характер, розмір, порядок її розрахунку.
Для аналізу візьмемо справу № 5023/3993/12 (н.р. 5023/9057/11), чия доля завершилася рішенням Господарського суду Харківської обл. від 18.09.2018 р. (далі справа № 1) та справу № 922/1008/15 (далі справа № 2) розгляд якої завершився у Верховному суді України (постанова від 30.11.2016 р.)
Справа № 1 Тут міська рада звернулася до господарського суду із позовом щодо стягнення збитків (упущеної вигоди) у розмірі близько 7,5 млн. грн! Позовні вимоги були мотивовані використанням відповідачем земельної ділянки без правовстановлюючих документів. Справу розглядали аж з 2011 року. При цьому під час провадження у справі було проведено технічно-фінансову експертизу. Забігаючи наперед – позов задоволено, але частково.
НЮАНС. До звернення до суду міська рада вживала відповідні заходи для доведення факту порушення земельного законодавства. Тобто позову передувала значна підготовча робота.
Посадовими особами управління земельних відносин за результатами обстеження спірної земельної ділянки складено відповідний акт, в якому зазначено, що земельна ділянка використовується без правовстановлюючих документів, чим порушено вимоги ст. 125 та ст. 126 ЗКУ.
Крім цього було виконавчим комітетом міської ради було затверджено акт про визначення збитків та визначено розмір неодержаного доходу за використання відповідачем земельної ділянки площею без оформлення документів, що посвідчують право на земельну ділянку. Розмір збитків визначався на підставі:
• ЗКУ;
• Закону України «Про плату за землю», який був чинним до 31.12.2010 р.
• ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 р. № 280/97-ВР;
• Порядку № 284 та Порядку визначення та відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невикористання земельних ділянок, самовільного зайняття земельних ділянок та використання земельних ділянок з порушенням законодавства про плату за землю, затвердженого рішенням міської ради.
Прийнявши до уваги усі документи, які було складено у процесі перевірок позивача (акти, приписи тощо), суд зробив висновок про наявність у діях відповідача складу цивільного правопорушення, але не погодився з розміром збитків нарахованих позивачем та у цій частині прийняв до уваги Висновок №1/08-16 експертного економічного дослідження, поданий до матеріалів справи відповідачем разом з відзивом.
У підсумку сума збитків зменшилася до 900 тис. грн. Але й ця сума є значною.
Справа № 2 Ця справа стала однією із знакових у вирішенні таких спорів, оскільки Верховний Суд на сьогодні у своїх постановах посилається на висновки у даній справі. Тут суд також підтримав орган місцевого самоврядування. Розмір відшкодування тут трохи скромніший (близько 340 тис. грн.), але також суттєвий.
За обставинами даної справи було встановлено, що відповідач правомірно володіє лише нежитловою будівлею, розташованій на земельній ділянці. Проте з часу виникнення права власності на це нерухоме майно у відповідача виник обов'язок укласти та зареєструвати договір оренди на відповідну земельну ділянку, на якій розташовано нерухоме майно. Фактично відповідачем лише отримано рішення про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки та розроблено такий проект відведення. При цьому не було вчинено дій, спрямованих на укладення договору оренди з позивачем.
До речі після такої судової практики світ побачив лист ДФСУ від 06.02.2017 р. № 2709/7/99-99-12-02-03-17 адресований ГУ ДФС в областях, м. Києві, Офісу великих платників податків. Даним листом адресатам було доручено проінформувати органи місцевого самоврядування про наявні ризики податкового адміністрування плати за землю у випадку використання безпідставно набутих земельних ділянок, а також шляхи упередження виникнення таких ризиків заходами у межах повноважень органів місцевого самоврядування із контролю за використанням земель та регулювання земельних відносин. Також у листі згадано про судові справи, які мали місце на той час.
На сьогодні Верховний Суд продовжує розглядати подібні спори і, як приклад, - постанова від 13.10.2020 р. у справі № 917/32/17.
По даній справі суд, зокрема, звернув увагу на те, що нормативна грошова оцінка є основою визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності. Справу було повернуто до суду апеляційної інстанції на новий розгляд, оскільки ним було визнано позовні вимоги доведеними, але без перевірки відповідності здійсненого розрахунку органу місцевого самоврядування порядку визначення розміру нормативної грошової оцінки як основи визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності.
Також, на сьогодні сформованим є висновок суду, що зі змісту глави 15, статей 120, 125 ЗКУ та положень ст. 1212 ЦКУ випливає, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Тобто, у такому випадку власник має право звернутися до суду вимогами про стягнення коштів за користування земельною ділянкою, відповідне право на яку не оформлено у встановленому порядку.
Для кондикційних зобов`язань характерним є приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Також для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов:
- набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого);
- набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У підсумку можна зробити висновок, що податківці вже досить давно звернули увагу на таких «користувачів» земель державної та комунальної власності, які нею користуються але не оформлюють своє право користування так, як того вимагають норми чинного законодавства. Тому, приймаючи до уваги описані вище кейси, потрібно пам’ятати про можливі наслідки і врахувати ризики.
Тож коли будете здавати в оренду земельну ділянку, завжди укладайте договір оренди:
1. Прописуйте права та обов'язки орендаря та орендодавця.
2. Обов'язково реєструйте договір оренди.
3. Не бійтеся говорити: ви повинні висловлювати свої думки та обговорювати ситуації, пропозиції.
Наразі більшість орендарів та орендодавців, які уклали договір оренди, мають впевненість та безпеку в користуванні цією земельною ділянкою, опираючись на законний документ.
