ЗЕМЕЛЬНА ДЕЦЕНТРАЛІЗАЦІЯ НА СТАРТІ: АНАЛІЗУЄМО ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА КУПІВЛЮ ЗЕМЛІ
ЗЕМЕЛЬНА ДЕЦЕНТРАЛІЗАЦІЯ НА СТАРТІ: АНАЛІЗУЄМО ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА КУПІВЛЮ ЗЕМЛІ
Наприкінці квітня Верховна Рада України у другому читанні та в цілому ухвалила закон №2194 щодо проведення земельної децентралізації, який регулює передачу земель “на місця” громадам та є ключовим для проведення земельної реформи: цей закон удосконалює систему управління у сфері земельних відносин. Депутати очікують, що законопроект має виправити юридичні колізії роботи ринку землі, а також врегулювати реалізацію переважного права орендаря на купівлю та електронні земельні торги. Втім, поки що норми та тези, що прописані у документі можна назвати дискусійними. На які моменти слід особливо звернути увагу аграріям у законопроекті №2194?
Переважне право на купівлю землі — як ним скористатися? Якою є процедура набуття переважного права на купівлю землі?
Норма про переважне право на купівлю землі вступить в дію одночасно із «Законом про ринок землі», з 1 липня. Цьому присвячена ціла стаття у Земельному кодексі України (130-1 3К).
Переважне право матиме дві черги — перша у тих, хто має дозвіл на видобування корисних копалин, друга — в орендаря. Проте те, що всю землю можуть викупити компанії, які мають дозвіл на видобуток корисних копалин, — не відповідає дійсності.
NB: Спецдозвіл матимуть виключно окремі компанії, які видобувають корисні копалини загальнодержавного значення — кольорові метали, рідкісні та благородні метали, тощо. Вугілля, нафта, газ, вода — туди не входять.
Тобто це обмежене коло компаній, і дозвіл буде відображатись у Державному земельному кадастрі. Під кожен спецдозвіл буде відведено окрему, чітко визначену площу, і якщо земельна ділянка перебуває у межах спецдозволу, то чітко зрозуміло, що вести там сільське господарство уже нереально. Переважне право не стосується ділянок, на яких ведеться садівництво, тобто на такі ділянки спецдозволи на видобування копалин видаватись не будуть.
Друга черга переважного права — це орендарі землі, тобто ті, хто користується земельною ділянкою на праві офіційної оренди. Нотаріус, перед засвідченням продажу ділянки, повинен буде перевірити шляхом отримання інформації із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чи така угода існує. Якщо право там не відображається, то відповідно, така ділянка може бути продана іншій особі, суб’єкт переважного права відсутній. Суб’єкт другої черги може реалізувати своє переважне право, коли відмовляється суб’єкт першої черги.
У законах №2194 та №2195 виписані загальні норми та процедура купівлі та набуття переважного права на землю, як реалізація їх через аукціони, так і без них. Важливо зрозуміти, що закони не є остаточними. Приміром, як технічно має відбуватись передача переважного права на аукціонах, це повинно бути врегульовано додатковою постановою Кабміну. Очікується велика кількість додаткових постанов від Кабміну, зокрема, про порядок та перевірку коштів для покупки землі, та чи відповідає конкретний суб’єкт купівлі вимогам законодавства. Проте чи будуть вони підготовані та ухвалені до 1 липня 2021 — наразі невідомо.
Хто матиме право купівлі підмораторної землі з 1 липня 2021 по 1 січня 2024 року?
Право на купівлю таких земель матимуть лише громадяни України, фізичні особи, а юридичні особи підмораторні землі купувати не зможуть незалежно від того, хто є учасником таких юридичних осіб. Важливо розуміти, що мова саме про підмораторні землі, а не про землі сільгосппризначення.
NB: Цікаво, що банки можуть набувати такі підмораторні ділянки, але не шляхом купівлі, а шляхом стягнення застави. Якщо власник ділянки заставою під кредит залишає підмораторну землю, то у випадку неповернення кредиту банк може земельну ділянку стягнути, і протягом двох років банк таку ділянку має відчужити на земельних торгах, і провести їх серед суб’єктів, які мають право купувати землю.
Що стосується непідмораторної землі, приміром ОСГ, які безоплатно приватизовані для ведення сільського господарства, то на такі землі мораторію немає, не було і не буде. Відповідно, їх і далі можуть купувати юридичні особи, у тому числі, із іноземним капіталом. Для фізичних осіб встановлюється обмеження — згідно перехідних положень ЗК загальна площа будь-яких сільгоспземель у власності одного громадянина України не може перевищувати 100 га. При цьому обмеження, не стосуватиметься часу до набрання чинності документу. Цю норму трактують по-різному, але найімовірніше, не можна буде докупити більше 100 га. Тобто, якщо станом на 1 липня 2021 року людина уже володіє 150 га землі, то у вас не конфіскують те, що у вас є, але докупити чи набути ще землі людина вже не зможе.
Якщо у вас є 50 га, то потім, після 1 липня, ви зможете докупити іще 50 га.
NB: Будуть взяті до уваги всі земельні ділянки даної фізичної особи, незалежно від часу, коли вони були набуті.
Що стосується того, як нотаріус перевірятиме чи перевищено «ліміт» землі у руках однієї особи, то наразі ніякого механізму немає, — це буде зроблено у ручному режимі. І більше того, нотаріус перед посвідченням однієї угоди повинен буде зробити більше 40 перевірок, по тих оцифрованих реєстрах, які є для них доступними, і навіть будуть відправляти запити у Держгеокадастр для уточнення деталей. Важливо розуміти, що це обмеження стосується лише громадян України, фізичних осіб, у той час, таке обмеження у 100 га не стосується юридичних осіб на купівлю непідмораторних земель. Якщо ОСГ безоплатно приватизоване, то юридичні особи і далі можуть викупляти землю у необмеженій кількості, тоді як громадяни України такі ОСГ вище 100 га купувати вже не можуть.
Хто буде мати право на купівлю землі с/г призначення після 1 січня 2024 року?
З січня 2024 року перехідний період по фізичних особах закінчується, і набратає чинності загальна норма статті 130, яка буде у новій редакції, буде визначати коло суб’єктів, які можуть бути набувачами земель с/г призначення це громадяни України фізичні особи, і юридичні особи, але лише ті, що створені і зареєстровані згідно законодавства, учасниками та акціонерами яких є громадяни України, або держава, або територіальні громади. Якщо ви підпадаєте під одне із обмежень, то вам буде надано можливість своє переважне право передати на того, хто таке право має.
Тож з 1 січня 2024 року обмеження на 100 га знімається і вступає в силу нове обмеження у 10 тис. га в одні руки. І це обмеження стосується як фізичних, так і юридичних осіб. Якщо особа купує 10 тис. га на себе і ще купив юридичну особу, яка має 10 тис. га землі, то нотаріус має відмовити у посвідченні такої угоди, оскільки це понад встановленого державою ліміту.
Чи зможуть землю купувати іноземці, та компанії з іноземним капіталом?
Іноземці купувати землю не зможуть про це свідчить стаття 130. Якщо зараз норма земельного кодексу сформульована неоднозначно, то якраз у законі No2194, заборона прописана чітко. Якщо засновником юридичної особи є інша юридична особа, або юридична особа зареєстрована за кордоном, то ці особи купувати та набувати собі у власність землі не зможуть. Також суб’єктами набуття можуть стати територіальні громади селищні та сільські ради та держава. Можливість допуску іноземців до купівлі землі с/г призначення може бути лише після Всеукраїнського референдуму. І навіть, якщо на референдумі рішення буде підтримано, іноземці зможуть купувати землі лише опосередковано, через юридичних осіб створених в Україні. Крім того, є перелік суб’єктів, які ні за яких умов не можуть стати покупцями — ті особи, чи підприємства, які є у санкційних списках, напряму іноземні держави тощо.
Що буде із прикордонними сільгоспземлями?
Також обмеження щодо продажу буде стосуватися підмораторних земель у межах 50-ти кілометрового сухопутного кордону. Такі ділянки на кордоні можуть набувати підприємства де учасниками, або кінцевими бенефіціарами є іноземці.
Як можна здійснити предачу переважного права на сільгоспземлю?
Якщо особа, у якої є переважне право купівлі, з якихось причин не може набути у власність ділянку с/г призначення, то вона може передати своє право іншій особі, яка може набувати такого права. Відповідно, якщо підприємство має іноземний капітал то передає до 2024 року право на фізичну особу, громадянина України, а після січня 2024 року на юридичну особу, де учасниками є громадяни України, і скуповувати землі на такі структури.
Переважне право буде працювати, коли суб’єкт надає ту ціну, яку забажав власник землі. Тобто, переважне право купівлі реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки. Якщо згоди із власником переважного права на землю не було досягнуто, існує інша можливість — виставити на електронний аукціон. Тоді купити ділянку зможе той, хто запропонує найвищу ставку запропоновану на аукціоні. Якщо суб’єкт переважного права готовий заплатити таку суму, він сплачує, якщо ні, то ви відмовляєтесь від переважного права і аукціон виграє той, хто дав найбільше грошей, далі покупець і продавець засвідчують свою угоду у нотаріуса. Якщо покупець і продавець не засвідчили вчасно угоду у нотаріуса, і протягом трьох днів покупець не сплачує кошти за землю вказані під час аукціону, значить результати аукціону анулюються і торги починаються знову. Тим не менше, якщо у вас в оренді є земля, то вона має бути вся зареєстрована, тоді проблем із набуттям прав та купівлею буде суттєво менше. Важливо зрозуміти, що переважне право не працює у випадку успадкування, міни або дарування земельної ділянки. Воно також не працює у випадку дарування іншому співвласнику.
Якою є процедура продажу землі за наявності суб’єкта переважного права, але якщо громадянин хоче продати не цьому суб’єкту?
Спочатку власник землі повинен не пізніше, ніж за 2 місяці до бажаного дня укладання угоди звернутися до нотаріуса, та зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо продаж здійснюється не на земельних торгах, то також потрібен буде додатково проект договору купівлі-продажу.
Якщо орендодавець не хоче вам, як суб’єкту переважного права, продавати свою ділянку, то нотаріус зобов’язаний не пізніше, ніж протягом 3 днів повідомити суб’єкта переважного права про такий намір продавця землі цінним листом з описом вкладень. Якщо ви не проживаєте за місцем офіційної реєстрації, і листи повернуться нотаріусу після встановленого строку зберігання, це буде означати, що ви автоматично відмовляєтесь від отримання свого переважного права на земельну ділянку. Якщо ви отримали лист від нотаріуса, то у вас буде приблизно 1,5 місяці для прийняття рішення про те, купуєте ви цю землю, чи ні. Якщо ви не купуєте, то можете здійснити передачу свого переважного права.
NB: Передача переважного права здійснюється на основі договору. Це може бути як продаж переважного права, так і просто можна передати його, на безоплатній основі.
Причому у законі прямої вимоги про нотаріальне засвідчення такої угоди немає. Але сама передача переважного права має бути відображена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тож у нотаріуса передача переважного права на іншого суб’єкта все ж має бути зареєстрована. Про передачу свого переважного права ви маєте письмово повідомити власника земельної ділянки протягом 3 робочих днів з дня державної реєстрації переходу права. Повідомлення може здійснюватись або цінним листом з описом вкладення, або під особисто — під підписку про ознайомлення.
Якщо суб’єкт переважного права все ж вирішив скористатись своїм правом, і хоче придбати ділянку, він має протягом місяця з дня отримання повідомлення від нотаріуса, зворотно повідомити його про намір придбання. Якщо відповідь нотаріусу ви не надаєте, це означає, що від свого переважного права ви відмовились. Якщо ви погодились на ті умови і ціну земельної ділянки, що запропонував суб’єкт, то нотаріус протягом місяця з дня отримання повідомлення призначає дату та час укладення угоди купівлі-продажу земельної ділянки. Якщо покупець не з’явився у день, призначений нотаріусом, то вважається, що суб’єкт відмовився від свого переважного права, і ділянка може бути продана іншій особі.
Якщо на угоду не з’явився продавець, або дві сторони — це означає, що увесь процес потрібно починати спочатку. Якщо протягом місця договір із суб’єктом переважного права укладений не був, процедуру починати потрібно знову, починаючи з моменту реєстрації наміру про продаж. Потрібно розуміти, що всі розрахунки з купівлі-продажу є безготівковими. Податкової пільги немає, тому держава отримає 6,5% з кожної угоди купівлі-продажу. Буде здійснено також повну перевірку походження коштів, тому потрібен буде цілий перелік документів які стануть доказом, що ці кошти є легальними. Це можуть бути кредити, декларації, договори позики, дивіденди, тощо.
Як здійснюється продаж землі через земельні аукціони, які тонкощі процедури слід мати на увазі?
Ініціатор аукціону, тобто власник землі, перед початком аукціону має попередити суб’єкта переважного права на землю, не пізніше, як за 20 днів до дати проведення торгів. І коли повідомлення отримано, то можна або передати своє переважне право договором, і зареєструвати його у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або зареєструватись у земельних торгах і брати у них участь, у якості наглядача. Коли торги закрились на найвищій ставці, суб’єкт переважного права підтверджує свою готовність, або неготовність купувати землю по цій ціні.
Передача переважного права дозволяється не пізніше, як за 5 днів до початку земельних торгів. Якщо це не буде зроблено, це означає, що від свого переважного права ви відмовилися. Також компанія, яка бажає брати участь у аукціоні має внести 5% гарантійного внеску від стартової ціни продажу, або 30% від стартового розміру орендної плати за ділянку. Гарантійний внесок робиться, щоб компанія не могла відмовитись від підписання угоди як переможець, адже гарантійний внесок у цьому випадку не повертається і компанія просто втратить гроші. Так планується побороти зловживання на земельних аукціонах.
NB: Важлива норма, що нещодавно була внесена до Земельного Кодексу, що площа ділянок с/г призначення державної чи комунальної власності право, володіння якою виставляється на земельні торги, не може перевищувати 20 га.
Це будуть окремі лоти, а не єдині великі масиви землі. Це дає можливість брати участь у торгах невеликим підприємствам, які планують розпочинати свою діяльність. Ціну купленої через аукціон землі потрібно сплатити не пізніше, як через 3 банківських днів з дня укладення відповідного договору, щоб не було зловживань із відстрочкою платежів.
