На практиці зустрічаються випадки, коли квартира являє собою відокремлену частину житлового будинку, який складається із двох квартир.
На практиці, зокрема у застарілому житловому фонді, зустрічаються випадки, коли квартира являє собою відокремлену частину житлового будинку, який складається із двох квартир, що розташовані на земельних ділянках комунальної власності.
Власники таких «квартир на землі» виявляють бажання оформити право власності на земельні ділянки під даними обʼєктами нерухомості, однак, в процесі оформлення стикаються з труднощами, бо відведення земельних ділянок у власність у зазначеному випадку можливе лише при зміні правового статусу «квартира» на «житловий будинок».
З метою забезпечення єдиної практики застосування законодавства субʼєктами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та у звʼязку з актуальністю порушеного питання Міністерство юстиції України було надано розʼяснення від 18.11.2022р. № 109344/8.4.4/32-22.
У своїх розʼясненнях міністерство зазначає, що обʼєкти нерухомого майна такі, як квартира у будинку квартирного типу та індивідуальний житловий будинок, є різними за типом обʼєктами, що не можуть існувати фізично одночасно.
При цьому слід звернути увагу на правову сторону в цих питаннях - обʼєкт цивільних прав. У випадку, коли обʼєктом цивільних прав є індивідуальний житловий будинок, то щодо цього будинку виникають права та обовʼязки. Якщо обʼєктом цивільних прав є квартира, то саме квартира, як частина від цілого, є самостійним обʼєктом цивільних прав.
Водночас сам житловий будинок, у якому є самостійні обʼєкти цивільних прав, не може бути обʼєктом цивільного обороту.
У випадку, коли мова йде про наявність квартир як обʼєктів цивільних прав та бажання власника такої квартири «перевести» її в індивідуальний житловий будинок, потрібно вирішувати питання про «переведення» в цілому житлового будинку з усіма квартирами, розміщеними у ньому, у декілька (залежно від кількості квартир) індивідуальних житлових будинків.
3 точки зору дієвих законодавчо визначених механізмів у сфері будівництва оптимальним шляхом цього переведення є реконструкція. Її результатом буде створення декількох індивідуальних житлових будинків - блокованих будинків (два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинки, у яких є хоча б одна спільна стіна, збудовані на межі окремих земельних ділянок за різними кадастровими номерами).
Додатково інформуємо, що:
визначення технічної можливості поділу, об’єднання об’єкта (об’єктів) нерухомого майна або виділу частки з об’єкта нерухомого майна проводиться відповідно до пунктів 144-162 Порядку проведення технічної інвентаризації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023р. №488 (зі змінами);
державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням закінченого будівництвом об’єкта проводиться відповідно до пункту 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року Nº 1127 (зі змінами).
